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La Chronique de Patrick BORD

Conseiller syndical depuis des lustres (déjà !), fondateur et rédacteur de ce site mis à la disposition des propriétaires et résidents du Parc Montaigne depuis 1999, je suis en profond accord avec la façon dont cette résidence est gérée. Je veux redire ici mon amitié et mon estime pour les personnes qui en ont la responsabilité ou qui en assurent les tâches, ainsi que pour la qualité de leur engagement.

De temps en temps cependant, il m'arrive de jeter un pavé dans la mare, sous la forme d'une demande ou d'une critique. Ce qui suit pourrait ressembler à une wish list, une liste de demandes formulées mais non encore satisfaites. Et puis, si c'est moi qui suis mis en cause, tant pis tant mieux, j'assumerai comme d'hab !

Date de la dernière chronique : 8 Octobre 2014
      

     

LES ANNEES JEAN-PIERRE BOUTAUD, actuel Président Syndic

Depuis le 1er Janvier 2014

   
   

8 Octobre 2014

Le montant des charges au Parc Montaigne nécessite quelques explications et, peut-être, quelques actions.

Le Parc Montaigne est une résidence des années 70. Elle en a les avantages, mais aussi les inconvénients. Je rappelle rapidement les avantages : espace, verdure, piscine, tennis, chauffage, eau froide et eau chaude, gardiennage, immeubles clairs (fenêtres du sol au plafond et de mur à mur) et ventilés, ... Je rappelle aussi les inconvénients : des charges liées à l'entretien de toutes les parties collectives (ascenseurs, lasures, toitures, piscine, espaces verts) et au chauffage collectif.

Première question : Comment se comparent les charges du Parc Montaigne avec les autres grandes résidences ?
En tenant compte de toutes les caractéristiques et prestations, nos charges sont équivalentes à celles des résidences les mieux gérées. Beaucoup de petites résidences ne publient pas leurs charges de travaux lissées, précisément parce qu'elle ne les lissent pas. Exemple : une petite résidence remplace un ascenseur et facture, en une fois, 3.000 euros à chaque copropriétaire ; une grande résidence remplace 59 ascenseurs et s'endette sur 10 ans à 3% pour lisser cette dépense.

Seconde question : peut-on obtenir une diminution des charges ?
A prestations égales, c'est pratiquement impossible. Plusieurs générations de conseillers syndicaux se sont attaqué au problème, généralement à leur arrivée. Ils ont réussi à gagner quelques dizaines de milliers d'euros sur quelques contrats de télécom, d'entretien d'espaces verts ou de gardiennage, soit de l'ordre de 1 ou 2%. La résidence me semble bien gérée parce que nous avons eu la chance que quelques conseillers syndicaux et nos présidents syndic successifs lui consacrent leur temps et leur talents. Nous devrions d'ailleurs mieux les en remercier.
Une étude récurrente concerne les compteurs d'eau chaude et froide sur nos tuyaux d'arrivée. Il faut répéter que la pose de tels compteurs se heurte à des obstacles suffisamment importants pour qu'on y renonce : 4 arrivées d'eau par appartement, donc 4 compteurs par appartement ; nécessité d'entrer dans les espaces confinés ou murés derrières les salles d'eau ; coût d'installation, de location, de relèvement et de facturation de ces compteurs. La pose de ces compteurs supposerait une très importante dépense la première année, sachant que, les années suivantes, les surcoûts liés à ces compteurs seraient plusieurs fois supérieurs au potentiel des économies envisagées. Par ailleurs, nous constatons année après année une diminution des volumes d'eau consommés.
Nous avons adressé plusieurs sondages aux copropriétaires et aux résidents au cours des dernières années. Dans leurs très grande majorité, les réponses reçues indiquaient un refus d'obtenir une baisse des charges par une diminution des prestations, chauffage compris.
Ceux qui me suivent savent que je milite pour ramener la température cible de 21°C à 19°C pour plusieurs raisons : 1) aujourd'hui, de nombreux résidents se trouvent surchauffés et laissent leur fenêtre ouvertes ou entr'ouvertes ; 2) le rendement de la production et de la distribution de chaleur dans nos appartements est de l'ordre de 50% et il me semble que, de ce fait, le complément de chauffage par l'électricité n'est plus aussi cher qu'il paraît a priori ; 3) le complément de chauffage par l'électricité présente également l'avantage d'être allumé par le résident QUAND il le désire et OU il le désire, soit quelques heures par jour et dans les seules pièces occupées : les actifs qui sont absents dans la journée et les retraités qui passent la moitié de l'année dans leur résidence secondaire en profiteraient directement, tandis que ceux qui sont chez eux en permanence peuvent se contenter de chauffer une pièce principale (non, il n'existe pas de choc thermique quand on passe d'une pièce à 21°C à une autre à 19°C) ; 4) il existe beaucoup d'autres façons de réagir positivement à une température de 19°C : outre le fait que l'air est moins sec et qu'on dort mieux, on peut décider de mettre des doubles rideaux pour la nuit, voire d'isoler l'appartement (calfeutrage, double-vitrage, ...), d'installer un chauffage radiant qui chauffe la personne instantanément quand elle passe devant, ou un insert dans la cheminée ou même une couverture chauffante (80 Watts max.). Ne croyez pas que je plaisante : c'est ce qui se fait dans de nombreux autres pays ; d'ailleurs, en France la loi propose 19°C comme température cible par défaut.

Troisième question : quelles conséquences ont ces charges sur la valeur de nos immeubles ?
Toutes choses égales par ailleurs, quand un immeuble à des charges supérieures à un autre, le prix de vente est impacté de 10 fois le différentiel de charges annuelles, un peu plus quand les taux d'intérêt sont bas comme en ce moment et un peu moins quand elles sont élevées.
Exemple : un appartement souffre d'un différentiel de charge de 250 euros par mois par rapport à un autre, soit 3.000 euros par an ; le prix de cet appartement doit se retrouver environ 30.000 euros inférieur à celui dont les charges sont moindres.
Attention : il peut être tentant d'économiser des charges, mais il faut savoir qu'une résidence peut se dégrader très rapidement, la sociologie changer en quelques années (les partants souvent très solvables sont remplacés par des arrivants beaucoup moins solvables qui accélèreront la baisse des charges et dont la dégradation de la résidence) et les problèmes arriver en escadrille.

Quatrième question : que dire à ces acheteurs potentiels qui s'endetteront pour acheter un appartement au Parc Montaigne ?
L'achat de la résidence principale n'est pas anodin et suppose qu'on y réfléchisse suffisamment. Le Parc Montaigne est une résidence de haut de gamme, par les prestations qu'elle délivre, alors qu'on peut être tenté d'y acheter sur la base des seuls prix de vente.
Par ailleurs, le remboursement d'un emprunt et le paiement des charges de copropriété ne sont pas du même ordre. Les remboursements, mensuels, sont généralement égaux sur toute la durée du prêt, en euros constants. Le prêt peut être couvert par une assurance chômage. Au contraire, les charges ne sont pas constantes : leur destin est de suivre le coût de la vie et de la fiscalité. Nous sommes dans une mauvaise période pour les charges, surtout à cause du coût de l'énergie et de la fiscalité.
Je ne puis que recommander aux agences immobilières de prendre ces éléments en compte avant de proposer un achat au Parc Montaigne à leurs clients dont les perspectives financières sont les moins assurées.

   
 

8 Mai 2014

De temps en temps, nous voyons fleurir certains types d'opposition au Président Syndic, ou au Conseil Syndical.
Bernard Soubirou-Nougué avait connu une opposition à son principal projet, qui n'a pas vu le jour et qui ne le verra jamais. L'histoire aura donné raison à ces opposants, du moins à court et moyen terme, en permettant que le prix de l'énergie baisse en même temps que les Américains développent leur gaz de schiste à grande échelle et sont donc moins acheteurs sur les marchés internationaux de l'énergie.

Aujourd'hui, une opposition insidieuse suggère que votre Conseil ne fait pas son travail, ne mets pas les fournisseurs en concurrence, ne choisit pas ceux qui pourraient nous faire profiter d'une réglementation favorable, etc. Ces insinuations se traduisent pas des résolutions dont il ne peux pas échapper aux observateurs attentifs, et à vos conseillers syndicaux, qu'elles sont injurieuses et diffamatoires.

Je veux rappeler ici que de nombreux membres du Conseil Syndical ont été remplacés en 2012, que l'équipe actuelle est jeune et motivée et qu'elle s'est mise au travail avec détermination et professionnalisme. Ce nouveau conseil a généré des économies là où c'était possible et (presque) facile.

Au-delà de ces bénéfices immédiats, la stratégie de notre résidence doit tenir compte de nombreux facteurs techniques, financiers, fiscaux, légaux, etc.
Ainsi, votre Conseil vous a demandé votre avis pour effectuer d'éventuels arbitrages entre dépenses et agrément de votre résidence. A une grande majorité, vous avez choisi agrément.

En matière de chauffage, notre plus gros poste de dépense, les facteurs techniques sont nombreux et complexes, les facteurs économiques sont incertains, les facteurs contractuels nécessitent également beaucoup de préparation et de précautions. J'appartiens à la commission chauffage et je témoigne de tous ces efforts, très suivis, pour arriver à de bons choix pour notre résidence et pour le court, moyen et long terme.

Votre Conseil est composé de 2 types de conseillers : ceux qui sont retraités ou peu actifs professionnellement et qui consacrent effectivement beaucoup de leur temps à votre résidence et à ses besoins ; et ceux qui sont encore dans la vie active et qui sont plus fonction support des premiers.
Vos conseillers du premier type seront partis dans quelques mois ou dans quelques années au plus tard. Assurez-vous bien qu'ils soient remplacés par d'autres conseillers motivés et compétents. L'avenir de votre patrimoine en dépend.
Mais, pour cela, refusez que quelques-uns démotivent les conseillers en place et ceux qui pourraient se présenter par de viles attaques calomnieuses : personne ne travaille volontairement pour un public qui, au lieu de les soutenir, les critique sans décence.
C'est la raison pour laquelle je vous demande de ne pas encourager ces opposants qui n'apportent rien et de ne pas voter leurs résolutions.

   
 

7 Mars 2014

Le verdict est enfin tombé concernant l'assignation de la seconde assemblée générale consacrée à une nouvelle chaufferie biomasse, commune à plusieurs résidences.

En première instance, les assignataires ont obtenu gain de cause : en droit, certaines résolutions auraient dû être proposées et votées à l'article 26.
Le Conseil Syndical était partagé entre l'avis de l'avocat qui suggérait qu'en appel les juges seraient plus enclins à juger en équité qu'en droit pur, et l'avis du Président qui est de mettre un point final à cette affaire. Le Conseil a suivi l'avis de son président.

Je me suis toujours exprimé en toute liberté et en toute indépendance dans cette affaire. De ce fait, je m'auto-juge légitime pour continuer à donner un avis qui n'engage que moi et qu'il faut par ailleurs aller chercher pour le trouver. Alors voici les leçons que j'en tire :

Le Parc Montaigne est une résidence d'une quarantaine d'années, construite avant la première crise pétrolière. Elle est bien construite et, grâce à un entretien annuel sans compromis, elle vieillit bien. Si un reproche peut lui être fait, c'est d'imposer un niveau de charges excessif, pas loin de la moitié d'un loyer. Mais, pour ce prix, notre résidence se trouve dans les arbres, laisse la place à de nombreux loisirs et bénéficie d'un bon niveau de sécurité. Par ailleurs, ses appartements sont bien aérés et bien chauffés. Probablement trop bien chauffés (température cible donnée au chauffagiste : 21°C).

Le président syndic de l'époque, BSN, avait fait évaluer le coût d'une isolation de nos immeubles pour économiser 37% d'un combustible de plus en plus cher : 45 millions d'euros soit environ 45.000 euros par appartement. Pour des dépenses de combustible d'un peu plus de 1.000 euros par appartement et par an, on voit que les 400 euros économisés par an auraient été payés par les économies d'énergie en plus de 100 ans. Sans compter l'inconvénient des travaux, l'obligation de multiplier les systèmes d'aération et les autres inconvénients que l'on rencontre dans des logements trop bien isolés. La solution de l'isolation n'est pas totalement fermée, mais son intérêt se limite à des priorités plus ciblées comme les faces Nord et les vides sanitaires.

Constatant une assez grande disparité entre les températures, j'aurais personnellement plus responsabilisé les propriétaires et les locataires en adoptant une température cible inférieure, de l'ordre de 20°C pendant 2 ans, puis de 19°C ensuite. L'économie réalisée par la collectivité aurait été évidente tant on peut constater que de nombreux résidents vivent aujourd'hui la fenêtre ouverte, même en hiver ; pour les autres, ils ont le choix entre rétablir une bonne diffusion de la chaleur (je mentionne ici ceux qui ont mis du plancher flottant en bois massif par-dessus leur épaisse moquette en laine quand le chauffage arrive par le sol !), limiter les aérations dans les périodes froides (calfeutrer les portes coulissantes de cuisines notamment, adopter une ouverture variable pour la ventilation des pièces d'eau), utiliser leur cheminée (après en avoir amélioré le rendement) ou d'autres modes de chauffages d'appoint qui ne servent que quand on en a besoin et où on en a besoin, c'est-à-dire de façon trop marginale pour engendrer des coûts importants.
BSN n'a rien décidé de tout cela ... et il semble que ses successeurs ne le décideront pas non plus, si j'en juge par vos réponses à notre récent sondage.

BSN a décidé d'étudier le projet biomasse qui lui était proposé par Dalkia. En fait, il avait déjà quasiment approuvé ce projet avant que Dalkia ne le lui présente en détail.
Comme j'ai eu plusieurs occasions de le dire et de l'écrire, ce projet était bon. Il aurait été encore plus intéressant si notre résidence n'avait pas souscrit une puissance aussi importante de l'usine projetée, qui nous imposait des frais fixes importants sur une longue période. Pour faire bref, les économies réalisées sur le combustible et sur la fiscalité étaient largement mangées par ces frais fixes.
Les principaux avantages qui restaient étaient : la sécurité d'approvisionnement du combustible qui pousse près de chez nous, une certaine garantie en matière de prix de ce combustible et l'avantage fiscal d'utiliser une énergie renouvelable, celle de la biomasse.

Bien qu'accepté deux fois par une grande majorité des copropriétaires votants, ce projet a été deux fois contesté par des assignataires de ces assemblées générales.
Une première fois, l'assignation a cassé l'ensemble des contrats qui avaient cette clause de nullité en cas de recours devant la Justice.
Bien que le projet ait été sensiblement amélioré pour la seconde assemblée générale, son montage juridique n'a pas été revu : pas d'article 26 notamment. Je veux écrire ici que j'avais proposé à BSN de mettre la résolution à l'article 26 ET de faire une campagne auprès des copropriétaires, notamment ceux qui s'abstiennent généralement. Il n'est pas sûr que cette solution aurait été suffisante, mais elle méritait d'être tentée tant son coût était minime par rapport à tout ce qui avait été mis en œuvre pour cette seconde AG.

J'ai présenté en AG le danger de voir nos projets, votés par les copropriétaires, assignés par quelques uns : le seul fait d'assigner rend impossible la poursuite de ces projets ambitieux et contraints par de nombreuses conditions contractuelles, juridiques, fiscales ou économiques.
Quelques exemples : entre la première et la seconde AG, la fiscalité incitative a évolué très défavorablement à cause des restrictions budgétaires de l'Etat français ; après la seconde AG, nos partenaires dans ce projet, Dalkia et les autres copropriétés associés, ont perdu confiance dans le Parc Montaigne pour le poursuivre.
Une leçon que je tire de cette expérience judiciaire est que, à système juridique inchangé, nous ne devons plus lancer de projets ambitieux qui peuvent être facilement assignés, sans préjudice, par quelques uns. Le fait d'avoir raison ou tort en justice n'y change rien : l'assignation suffit à condamner ces projets.

Il se dit aujourd'hui que l'équipe municipale en place réfléchit à un projet de chauffage urbain. Si elle est reconduite et qu'elle nous le propose, nous devrons probablement y renoncer. En effet, pour être approuvé en AG, le projet devra être complètement bouclé dans ses diverses composantes, y compris financières. Mais si l'AG l'accepte et que quelques propriétaires l'assignent, la durée d'arbitrage (au moins 2 ans en première instance, puis 2 ans en appel) renvoie notre participation, pourtant essentielle à Fontenay-le-Fleury, aux calendes grecques.

Et le fait que nous sortions vainqueurs de ces étapes judiciaires n'y changera rien.

     

     

LES ANNEES MICHEL ROGER

Président Syndic du 10 Mai 2012 au 31 Décembre 2013

   
   

8 Octobre 2013

Remise des nouveaux badges pour les parkings fermés. Du côté d'Ampère, l'exaspération est palpable. Pourquoi ?

D'un côté, des places de parking encombrées et si mal situées que l'on y souffre de vols, effractions, rayures et autres inconvénients sans même mentionner les salissures sues aux arbres et aux oiseaux qui les abritent.

D'un autre côté, le Parking Sud, maintenant fermé depuis une dizaine d'années, et qui reste moitié vide quand il est le plus occupé. La raison m'échappe quelque peu mais il s'y ajoute le fait qu'en ne permettant qu'un seul badge par emplacement, le syndic n'aide pas au bon usage collectif de ce parking. Il s'agit d'un vieux débat et de nombreux résidents ne comprennent pas qu'on les embête sans raison.

On pourrait craindre l'exagération des occupations sauvages du parking : pas de risque sur le parking Sud.
Le syndic veut se faciliter la vie ? Probablement, mais c'est sans compter sur la capacité de nuisance et de résistance des copropriétaires de ce square qui ont déjà fait échec à deux projets de chaufferie collective.

   
   

27 Septembre 2013

Le discours du Président Hollande sur la transition énergétique et l'arrivée d'une taxe carbone pourrait relancer nos projets d'un chauffage à partir des copeaux de bois, ainsi que l'isolation individuelle et collective de nos bâtiments et de nos appartements.

Par rapport à mes précédentes réflexions, j'apporte quand même plusieurs bémols :
1. Telle que notre installation de distribution de chaleur est conçue, son rendement est probablement compris entre 50 et 60%, soit une probabilité de perte de chaleur de l'ordre de 45%
2. Les frais fixes liés à une installation économique viable (plusieurs milliers de logements) sont tels que nous devons nous efforcer de limiter sa capacité au maximum car c'est elle qui détermine le niveau de notre "abonnement", indépendamment de notre consommation énergétique
3. Quelle que soit la source principale de notre chauffage, je continue toujours à donner une large responsabilité individuelle à la consommation de chauffage des ménages et donc à leur initiative pour obtenir "les derniers degrés" qui les amèneront à leur température de confort.

Comme je l'ai présenté dans un précédent rapport, tout le monde n'a pas la même conception d'une température de confort. Et, pour l'atteindre, les solutions sont extrêmement diverses (isolation, feu de bois, chauffage électrique additionnel, ...). A ceux qui m'opposent le prix du chauffage électrique comme complément de chauffage, je rappelle les deux éléments déjà cités : le gaz est moins cher pour la chaleur produite, mais il n'arrive que 50 à 60% de cette chaleur dans nos appartements ; et on n'utilise pas un radiateur électrique comme un chauffage collectif puisqu'on l'allume où et quand on en a besoin, c'est-à-dire une fraction des H24, 7/7, tous bâtiments, d'un chauffage collectif.

L'enjeu de tout ceci ? Au moins 20% de notre facture énergétique, ce qui devrait nous amener à la recherche d'un consensus, non ?

   
   

23 Juillet 2013

J'observe que la variété des conseillers syndicaux ayant des responsabilités opérationnelles permet de constater des styles de gestion d'une copropriété fort différents.

Ainsi, comme dans la gestion d'un pays, on peut être jacobin et tout ramener au centre ou girondin et laisser la périphérie décider (principe de subsidiarité). Dans la gestion du chauffage, on peut assurer chacun d'un minimum de 21°C (jacobin décidant pour chacun et pour tous) ou se contenter d'assurer 18°C et laisser chacun avec une solution idoine (s'en contenter, isoler, prendre un complément de chauffage individuel, etc.). Sur ce coup là, je me sens girondin.

On peut également être réglementeur "à la Sarko", en modifiant le règlement chaque fois qu'intervient un événement gênant. Ou seulement essayer de traiter le problème avec la boîte à outils existante, certes imparfaite mais correspondant à un compromis entre la liberté de chacun et les débordements de quelques uns. Sur ce coup là encore, je milite pour le traitement ad hoc des problèmes avec les moyens existants, bien forcé de prendre en compte qu'on ne modifie pas un règlement de copropriété par simple décision du Président Syndic ou même du Conseil Syndical.

   
   

13 Mai 2013

Il existe encore un débat au sein des résidents et même des conseillers syndicaux du Parc Montaigne qui n'a pas fait l'objet de discussions formelles, ni donc de décision : je veux ici parler de l'arbitrage qu'il faudra faire entre une température de confort et une température économique.

Tout étant dans la mesure, il ne s'agit pas pour moi de proposer une température cible de 15°C, au-delà de laquelle les copropriétaires devraient se chauffer par eux-mêmes.

Il s'agit de proposer une diminution de la température cible de 0,5° par an pendant 4 ans afin d'arriver à 19°, un premier objectif de "température économique".

En voici quelques raisons :

  1. Il s'agit d'une recommandation officielle que les logements collectifs soient chauffés à 19° et toute demande de la part d'un seul coproriétaire exigeant cette température devra être exécutée, à défaut par décision judiciaire.

  2. Chaque degré gagné aux environs de 20° permet à la résidence d'économiser 9 à 10% de sa facture d'énergie (donc ni les amortissements, ni la maintenance, ni les frais de gestion). On gagnerait donc près de 20% de notre facture livraison de KWh par Dalkia au terme des 4 ans, ce qui est important en comparaison des propositions faites par ailleurs aux résidents en matière de chauffage collectif.

  3. Savoir maintenant si ces 2° de température cible nous manqueront ... ou pas. Entre un tiers et la moitié des résidents se trouvent bien chauffés, voire trop chauffés et ne font donc aucun effort de conservation de la chaleur, bien au contraire. En laissant l'air circuler dans leur appartement, ils le refroidissent, mais contribuent également à refroidir l'immeuble et leurs voisins pas forcément aussi bien chauffés (vol de calories), ce qui est doublement coûteux. Une légère sensation de froid peut être facilement compensée (voir les conseils donnés dans le Magazine). A long terme, les copropriétaires voudront probablement mieux isoler leur logement, ne serait-ce que pour en augmenter la valeur de revente.

  4. Il reste le problème de ceux qui sont vraiment sous-chauffés. Même pour ceux-là, la dépense correspondant à un complément de chauffage est probablement inférieure à leur économie en charges collectives. Voici pourquoi : le chauffage d'appoint, environ deux fois plus cher au KWh que le chauffage collectif, n'est utilisé qu'en complément, à temps partiel et là où il est souhaitable.

  5. Rassurez-vous si vous pensez avoir d'autres arguments à fournir contre cette proposition ! Moi aussi !

A bientôt donc, pour un vrai débat ! En attendant, faites part de votre opinion et profitez des réunions pour vous exprimer.


     


20 Décembre 2012

Plus de 7 mois sans blogger ! Vous me pensiez absent ? Que nenni !
La légitimité a un coût : avant de s'exprimer, on doit se construire une opinion juste, non ?

Et bien, le résultat est sans appel : le Parc Montaigne a maintenant un conseil syndical exemplaire !
Vos conseillers sont majoritairement jeunes, volontaires, professionnels, sympas et désireux d'oeuvrer pour le bien commun.
Non pas que ce ne fut pas le cas avant, mais la position forte du président syndic pouvait cacher la personnalité et le travail des autres conseillers. Maintenant, le président syndic est présent mais ne s'impose pratiquement jamais, laissant plutôt la parole aux présidents de commission et aux débats. Il donne évidemment son avis, mais comme tout autre conseiller. Ce n'est qu'ensuite qu'il tranche.

Seule ombre au tableau : les réunions du Conseil de déroulent dans une salle qui peut nous accueillir tous mais qui a une acoustique détestable, si bien que dès que l'on est plus d'un à parler on capte plus de bruit que de signal. Il suffirait d'un peu de discipline croyez-vous ? Certes, mais on ne va pas museler nos fougueux conseillers et je milite pour qu'on améliore l'acoustique de cette salle de réunion de votre conseil.

     


10 Mai 2012

Changement de conseil syndical, mais surtout changement de président syndic !
Tout s'annonce différent. Nos en reparlerons dans les lignes qui, immanquablement, suivront.
Pour le moment, chut, laissons chacun s'installer et poser ses marques !

     

LES ANNEES BERNARD SOUBIROU NOUGUE

Blog 2009-2012
      
     

10 Janvier 2009

On nous parle d'un "grand manteau" qui serait destiné à protéger notre résidence contre les aléas du climat et de l'énergie. Je le ressens comme une sorte de dictature des partisans d'une résidence bien chauffée, voire surchauffée, et à quel prix !

Du coup, et en faisant appel à mes connaissances domotiques -- puisque j'ai eu la chance de vendre mes rapports ad hoc à une bonne cinquantaines de grands groupes à travers le monde --, je rédige un court rapport qui pourrait calmer le jeu et orienter nos réflexions sur les solutions présentant un certain bon sens. Par exemple, celles dont les économies réalisées permettent au moins de payer les intérêts des emprunts associés à leur mise en oeuvre !!!

Consulter ce rapport

     

Un matin d'été, en 2009

Je rentre dans le bureau du Président et lui tiens à peu près ce langage :
"Bonjour cher président et néanmoins ami. Ne penses-tu pas que l'on pourrait mettre une de ces machines de nouvelle génération, totalement automatiques, qui servent à intervenir lors d'arrêts cardiaques ? Les propriétaires de première heure arrivent à un âge certain. Ces machines pourraient être à la piscine les jours d'ouverture -- les maîtres-nageurs sauveteurs sont plus que positifs sur cette suggestion -- et près du gardien les autres jours, avec une liste des personnes sachant s'en servir (notamment nos gardiens)."
En réponse, le président assène globalement ces arguments :
"D'une part, la gestion de cet ensemble est assez complexe pour que nous nous en tenions à ses fondamentaux. Ta suggestion devra être gérée, ce qui alourdira mon travail et celui de nos collaborateurs. Elle peut également générer des responsabilités que je ne souhaite pas assumer.
D'autre part, j'aurais trop peur qu'on s'en serve sur moi. Je n'en ai pas du tout envie."
La discussion était close. Je suis ressorti, un peu triste. Je l'aime bien, moi, Bernard !

     

4 Mai 2010

Le site Internet du Parc Montaigne serait ringard et mériterait d'être rénové. C'est en tout cas le discours qui a été fait au président, accompagné d'une proposition dans ce sens.

Difficile d'être moins concerné que moi, son webmestre. Alors je m'engage à faire un examen de conscience et de performance de ce site par rapport à son cahier des charges. Puis à faire ce qu'il faut pour soit confier ce site à une meilleure équipe, soit relever le défi de la mise à niveau. A bientôt donc sur ce sujet !
       

    
20 Juin 2010

Vers la fin de l'année, une AG spéciale vous proposera un projet de chauffage 2/3 bois et 1/3 gaz naturel. Il y a des éléments qui me rendent méfiants et d'autres franchement défiants.

Je n'aime pas trop quand les procédures de prise de décision ne sont pas ouvertes : malgré la création (tardive) d'une commission chauffage, on ne peut pas dire que celle-ci ait été invitée à participer activement aux échanges avec les prestataires, en amont des résultats d'étude ; nous avons tous bien senti que la proposition initiale de Dalkia serait soutenue de bout en bout par le Président Syndic, exceptionnellement président cumulard de la commission chauffage.

J'ai un problème avec les chiffres, très pessimistes quand il s'agit d'une extension de l'existant, et très optimistes quand il s'agit de la solution Dalkia. Que l'on mentionne la fiscalité, la législation, le prix des carburants, la taille des usines et des nuisances (construction, camions, déchets et fumées, bruit, ...), nous devrions avoir une écoute et une lecture plus critiques des comparaisons.

Ce qui me gène le plus dans ce projet, c'est que le Parc Montaigne doive héberger une usine dimensionnée pour servir la moitié de la Ville de Fontenay-le-Fleury. Ceci n'est pas dans l'objet de cette résidence et ne devrait pas aller de soi. Ceux qui auront à supporter les nuisances d'une telle usine doivent obtenir des garanties écrites totalement bétonnées, avec des compensations à la hauteur de ces nuisances. Nous risquons ici une nouvelle affaire Bove, à l'échelle 100 !
     

     
10 Juillet 2010

Où je reparle de ce site : au Conseil Syndical du 7 Juin, avec ses utilisateurs, avec ses prescripteurs, avec ses clients les annonceurs et avec des professionnels ... et je commence à travailler. 

J'ai raconté aux conseillers syndicaux pourquoi et comment j'avais créé ce site, les ressources dont je m'étais entouré, la définition du cahier des charges, les cibles, le contenu, les exigences et les interdits, le rôle du site dans la résidence et son rayonnement local, l'équilibre économique, les marques de reconnaissance, ainsi que les limites de tout ceci. Et j'ai senti qu'en face de moi j'avais des personnes désireuses soit de voir arriver une certaine concurrence, soit d'en découdre directement avec ce site et ce qu'il représente. Plus calme, le président a fixé quelques règles pour un site géré par le SCR : pas un coup d'essai (on le fait dans la durée ou on ne le fait pas), pas de publicité, pas de contenu qui ne soit approuvé par lui...

Mes clients annonceurs me renouvellent doublement leur confiance : non seulement il signent pour une nouvelle année de présence sur ce site, mais deux d'entre eux me confient la rénovation de leur page, avec le budget correspondant. Merci de cette marque concrète d'appréciation. Le fait que ces clients soient peu nombreux traduit seulement le fait que je ne prospecte pas vraiment pour générer plus de revenus. L'argent, c'est important d'en avoir quand on en a besoin. A moi de vérifier que ce site conservera dans l'avenir son potentiel à équilibrer ses comptes.

Mes autres interlocuteurs se contentent de me donner une appréciation positive sur la fonctionnalité et le contenu et me recommandent de faire ce que j'avais envisagé depuis déjà plusieurs années : juste un coup de cosmétique et une remise à jour des pages principales.

J'ai conscience de la qualité du travail réalisé lors des premières années, avec le conseil éditorial. Il était composé de conseillers syndicaux, de résidents, de salariés du SCR, de représentants de la Mairie et des commerçants. Nous nous réunissions pour déjeuner 6 fois par an, pendant plus de 2 ans. J'ai une pensée de gratitude pour eux à l'occasion des appréciations que je reçois encore aujourd'hui.

La mise en concurrence a du bon. Je joue le jeu à fond et travaille à cette rénovation.
    

    
13 Septembre 2010

Le site Internet du Parc Montaigne devait être au programme du Conseil de ce soir. Mais notre webmestre extérieur n'est plus aussi pressé de s'atteler à l'amélioration et la modernisation de ce site. Il promet qu'il reviendra, comme candidat conseiller syndical, peut-être même comme candidat président, quand le temps sera venu.

Tant mieux, tant pis. Le problème avec deux sites pour un même espace est qu'ils rentrent forcément dans la polémique, au détriment du consensus et de l'image extérieur de l'espace en question. Ce problème est donc ramené à plus tard.
       

    
27 Septembre 2010

La Commission Chauffage se réunit afin de décider de présenter la proposition conjointe entre Dalkia et le Président-Syndic à un prochain conseil syndical exceptionnel.

Je garde de nombreuses réserves à l'égard de ce projet qui squatte un peu trop l'espace de la résidence pour un trop grand nombre d'usagers extérieurs. Néanmoins, il m'apparaît urgent de le présenter aux résident afin d'identifier d'éventuels opposants et le poids de leurs arguments. Le pire scénario est qu'une AG valide le projet à une large majorité mais qu'un seul copropriétaire se trouve en position de faire annuler cette AG. Je plaide donc pour une accélération du processus de présentation avant même la rédaction définitive de la convocation ad hoc.
       

    
4 Octobre 2010

Voici réuni le conseil spécial qui valide la position de la Commission Chauffage sur la poursuite du projet. Mais pourquoi donc n'y est-il question de d'économie alors que nous sommes 13 dans une salle de 15 M2 et que, grâce à un radiateur électrique d'appoint, il fait probablement entre 24 et 26°C dans cette pièce ? Et pourquoi, rentré chez moi, je retrouve cette température excessive alors qu'on veut nous convaincre de l'impératif de baisse des charges ?

Pourra-t-on combattre la frilosité de quelques-uns en les habituant à de telles températures ? Et peut-on rester crédible dans notre apparent effort de respecter l'environnement ?
       

   
10 Novembre 2010

Où j'apprends que les réunions d'information sur le projet fort ambitieux de "Dalkia - Parc Montaigne" a fort peu intéressé les propriétaires et résidents de notre copropriété. Ils se sont peu déplacés, ont posé peu de questions et ne se sont montrés concernés ni par l'ampleur ni par la durée des contrats nous liant à Dalkia.

La prochaine AG se déroulera donc dans une relative indifférence, ce qui est dommage et vexant pour ceux qui ont fait un tel travail d'étude, de sélection, d'imagination, de conception et d'optimisation afin de le présenter en avant-première à nos copropriétaires ...
    

   
14 Décembre 2010

Finalement pas d'indifférence de la part des copropriétaires : la salle polyvalente était pleine dès 18h30, bien que la participation aux votes ait été à peine supérieure à la moyenne des dernières AGs (aux environs de 50%).

Beaucoup de questions ont été posées, certaines sur le mode interrogatif et d'autres sur le mode de la contestation. Finalement, les copropriétaires présents ont dû marquer un certain doute par rapport à ceux qui avaient voté par procuration : alors que les votes par procuration étaient positifs à 62%, le score final obtenu n'était que de 59%. N'aurions-nous pas su convaincre ?

J'ai eu l'occasion de prendre la parole pour expliquer mon cheminement :
- ma défiance à l'égard d'un projet poussé par le Président avant d'avoir été étudié
- ma conviction que le coût du bois pouvait, à terme, rester concurrentiel par rapport au seul gaz
- l'intérêt, dans ce contexte, de partager cette installation avec d'autres "abonnés" et de l'héberger sur notre terrain
- mon accord sur un certain nombre d'assurances et de prestations promises par Dalkia par contrat afin de couvrir notamment nos risques et nos nuisances.

J'ai cependant indiqué que le m'étais abstenu dans le vote des 3 résolutions. Amené à me justifier sur ce point, j'ai surtout fait valoir que ce projet était "probablement" bon pour la résidence et que j'avais ainsi voulu marquer mon indépendance d'esprit. A quelques minutes du vote des derniers électeurs, je n'ai pas voulu m'exprimer sur le fait que l'on aurait dû, et on devra peut-être, mieux s'interroger sur les avantages et inconvénients de garder la cogénération. Les risques ne sont pas si grands qu'il y paraît et ils s'annulent souvent : par exemple, quand la saison est très froide, notre consommation de chauffage augmente considérablement, mais c'est également le cas du prix de l'électricité que la cogénération produit et qui contribue à amortir ces installations.
    

      
22 Février 2011

Le secret ne l'était pas trop. Les conspirateurs avaient dû s'exposer pour réunir des alliés et leurs documents avaient transpiré.

Lors de la réunion du Conseil Syndical le 21 au soir, le président avait dit avoir rencontré Patrick Louvet. Ils avaient échangé leurs points de vue fort civilement sur le droit de chacun de pouvoir demander un arbitrage judiciaire et sur l'opportunité de le faire sur ce sujet précis : Patrick Louvet veut contester l'AG du 14 Décembre sur le projet de chaufferie collective au bois.

Il ne m'avait pas échappé que ce projet pouvait déplaire et faire l'objet de contestations. J'ai moi-même été un opposant de la première heure et ai exigé beaucoup de précisions et de garanties. Puis je les ai obtenues et ai cessé de me battre contre ; je me suis seulement abstenu. Entre temps, pour ne pas faire perdre tant de travail et de temps passé sur ce projet, j'avais demandé que l'on s'assure auprès des copropriétaires, avant même de rédiger la convocation, qu'il répondait bien à leurs attentes et qu'il n'y aurait pas de forte opposition. Trois réunions d'information ont confirmé qu'une majorité l'accepterait. Et les avocats, le notre et ceux de Dalkia, nous ont affirmé que les risques judiciaires étaient négligeables (donc pouvaient être négligés) en l'état de préparation des textes.

Ce qui peut paraître choquant dans la démarche des contestataires est qu'ils aient attendu le vote positif de l'AG pour s'opposer au projet, et de cette manière. Patrick Louvet est au Conseil Syndical et n'a jamais manifesté publiquement son opposition. Il n'a même pas contribué aux études et s'est contenté de s'abstenir. Attaquer maintenant, sans que l'on comprenne bien les motivations sous-jacentes, c'est prendre le risque de provoquer une perte considérable pour la résidence, les copropriétaires et les résidents.

Une subvention globale pour ce projet collectif, de 4 M euros, sous réserve d'un dépôt avant la fin de 2010, une TVA réduite de 19,6 à 5,5% sur la facturation de chauffage à chaque foyer desservi, le choix des énergies les plus efficaces (chaudière gaz, cogénération, bois) dans certaines limites et en fonction des disponibilités et des coûts,une forte synergie avec d'autres utilisateurs, etc. forment un manque à gagner ou une perte considérable dont les contestataires, s'ils sont déboutés, pourraient bien avoir à rendre compte.

En attendant, notre résidence devra regarder attentivement cette assignation. Dalkia est évidemment concerné, ne serait-ce que par l'aléa et le calendrier nouveau qui en découlent. Nos juristes regarderont les risques et les enjeux. Le projet peut être définitivement abandonné immédiatement, ou soumis à une nouvelle AG dans des formes différentes. Il est aussi possible que les juristes continuent de considérer les risques judiciaires comme négligeables.

Je ne sais pas pourquoi je suis plus en colère qu'inquiet. Mon absence d'inquiétude vient probablement de ma grande confiance dans nos capacités d'adaptation et de rebond. Comme je l'ai expliqué en AG,le projet ne méritait pas qu'on se mobilise exagérément ni pour ni contre. Ma colère vient plutôt à la fois d'un sentiment de gâchis après autant d'efforts et aussi des motivations - trop manifestement bêtes et/ou méchantes - des contestataires.
    

 13 Avril 2011

Deux mois déjà, depuis ma dernière chronique, totalement consacrée à la contestation de l'AG du 14 Décembre. J'étais, je voulais rester indépendant. Je le veux toujours, mais je constate bien que je suis en train de prendre position. Explications :

Oui, je me sens en colère contre la déloyauté de ce conseiller syndical qui n'a pas soulevé d'objection de fond sur ce projet durant toute la durée de son étude. Puis qui attaque la collectivité, représentée par son Conseil Syndical, en invoquant un vice de forme plutôt qu'un point de fond. Sur le fond, il n'a rien à dire ... ? Sur le fond, il n'a rien à dire ... ! Durant l'étude du projet, il n'a rien dit, ni sur le fond, ni sur la forme.

Oui, l'histoire récente semble donner raison au projet de chaufferie au bois. 
Depuis 2 mois, les énergies fossiles semblent beaucoup moins sûres pour nous, Européens. La Mer du Nord s'épuise, le Moyen-Orient ne semble plus aussi stable, les passages obligés (Ormuz, Suez, Caucase, Ukraine) semblent faciles à bloquer. L'exploitation du gaz de schiste pourrait être interdite avant même d'avoir été étudiée.
L'énergie nucléaire fait l'objet de nouvelles contestations dans la plupart de pays développés. Des arbitrages seront faits à son encontre et, en tout état de cause, son coût devra tenir compte de nouvelles normes de sécurité et sûreté.
Du coup, le bois apparaît comme une alternative long terme d'autant plus crédible : nationale, naturelle, renouvelable, économique, ayant déjà prélevé son dégagement de CO2, ...

Oui, l'économie qui nous était garantie par le projet Dalkia n'a et n'aura probablement pas son équivalent. Notre copropriété devra donc presque certainement subir une perte par rapport à ce qui était proposé le 14 Décembre. Bien sûr, nous devrons tout faire pour optimiser la solution qui sera, in fine, retenue par une majorité adéquate de copropriétaires. Mais les situations évoluent vite : les promesses de subvention d'un Etat impécunieux, les nouveaux cours de l'énergie, ... sont autant de facteurs qui donnent à penser que les contrats à venir seront moins intéressants que ceux qui avaient été signés.

Et puis je vois un premier déversement de mauvaise foi, potentiellement ravageur. Les trois contestataires n'ont rien fait pour aider la copropriété. Et ils écrivent maintenant comme si le bénéfice de leur attaque était évident, de même que l'avis final des tribunaux qu'ils sollicitent. 
Ils se justifient par leur "collectif". Alors je vais vous confier que plusieurs personnes mentionnées dans le dossier d'assignation regrettent maintenant leur légèreté à vouloir assister "de bons amis", "d'agréables voisins", "un professionnel compétent dans l'immobilier" ou à n'avoir pas fait travailler leur esprit critique face à des arguments difficiles à peser contre un projet complexe.

En attendant, je vois une profonde déception d'une partie active de notre Conseil Syndical, face à ce qui ressemble à un gâchis de leur travail et de leur temps en même temps qu'une importante destruction d'opportunité pour la Résidence. Une très mauvaise nouvelle serait que cette déception se transforme en lassitude, voire en découragement.

Alors oui, j'observe les mauvaises conséquences d'une mauvaise attaque pour de mauvais motifs (je ne vous promets pas de revenir sur ces motivations, mais si vous insistez un peu...) ! Et vous avez constaté comme moi que je suis en train de prendre position.

Ceci pourrait se concrétiser de deux façons :
1. que je m'engage totalement aux côtés du Président Syndic et de ceux qui le soutiennent
2. que je me mobilise encore plus pour la recherche de solutions chauffage pertinentes pour notre résidence.

Peut-être, prochainement ...
    

 16 Octobre 2011

BSN a donc présenté "son" projet aux copropriétaires concernés. S'il faut en croire la salle, les plus concernés sont ceux qui ont l'intention de s'opposer. Voyons donc les arguments présentés.

D'un côté, un projet quasi-communal destiné à 4.500 logements quand le Parc Montaigne en compte l'équivalent de 1.100. La chaufferie privée devient une usine hébergée par le Parc Montaigne, en contrepartie d'avantages qu'il conviendra de justifier. Les avantages pour notre résidence portent essentiellement sur les coûts, et ces avantages vont croissant avec le temps.

D'un autre côté, ce sont les inconvénients de cette usine qui sont mis en avant : une construction longue et lourde, des espaces empiétés, des pollutions diverses.

Tel qu'il est présenté, ce projet me paraît être "une" solution acceptable pour le Parc Montaigne, pas forcément "la" solution si tant est que cette dernière existe. Les avantages sont probables mais incertains. Les inconvénients sont mieux appréhendés mais limités, même pour les plus défavorisés à cet égard.

En contrepartie de son rôle de partenaire fondateur du projet au sein de la communauté fontenaysienne, on peut se demander si le Parc Montaigne a bien négocié ses bénéfices. Le loyer de 50.000 euros pourrait-il être plus spécifiquement réparti vers ceux qui seront les plus gênés par cette implantation ? Dalkia avait proposé de financer un équilibrage de notre réseau secondaire, cela sera-t-il fait ? 

Par ailleurs, les chiffres proposés devront être précisés :
Les prix du kWh biomasse s'entendent-ils en prix d'achat ? sur leur site de production ou rendus à la chaufferie ? quelle sera le rendement de la chaufferie biomasse et le rendement de la chaufferie gaz ? peut-on affiner les comparaison de coûts en prix du kWh livré à chacun des réseaux secondaires ?
Nous allons faire un équilibrage de notre réseau secondaire afin d'avoir des températures plus homogènes entre les appartements. Quel en sera le coût total et le coût pour la copropriété ? quels en seront les avantages attendus en terme d'économie d'énergie ? pouvons-nous en profiter pour souscrire une puissance moindre auprès de Dalkia puisque, selon les calculs présentés, ce coût de la puissance souscrite intervient pour 1/3 du coût total de notre chauffage ?

Enfin, si l'on veut vraiment réduire les charges, pourquoi ne pas inciter les copropriétaires à faire des économies ? En négociant une puissance souscrite en diminution, par exemple 0,5°C tous les deux ans toutes choses égales par ailleurs, on incitera les résidents à mieux se calfeutrer et/ou à utiliser des sources alternatives de chauffage qui présenteront l'avantage de n'être mobilisées qu'en cas de besoin.

Il reste que ce nouveau projet devrait passer sous les exigences légales et judiciaires des opposants les plus activistes, être voté en Décembre et confirmé en Février. Cette chaufferie aura bien mérité son nom : BSN !

     
 

16 Novembre 2011

Un nouveau front "anti-usine" se lève à partir du 1 Ampère, qui propose qu'on abandonne le projet en cours pour se donner plus de temps et que l'on se contente de nos moyens existants : chauffage classique au gaz en se laissant la possibilité de profiter de toute opportunité qui se présenterait pour la cogénération. Ce sera la 6e résolution de la prochaine AG, le 13/12/11.

Si j'ai salué le projet biomasse de bonne solution, je ne puis pas faire beaucoup moins des solutions de continuité.

Nous devons bien constater que l'Europe sera massivement alimentée en gaz d'origine russe, sans les mêmes risques géopolitiques que les combustibles fossiles en provenance du Moyen-Orient, que les Allemands renoncent à l'électricité nucléaire, qu'ils sont suivis par les Belges, les Italiens et, dans une moindre mesure les Français. Même si la France a (provisoirement) interdit toute exploration des gaz de schistes, ce n'est pas le cas de tous les pays, même en Europe. Il pourrait en découler un prix durablement bas pour cette énergie, alors que les besoins en capacité électrique devront être adaptés en fonction des nouvelles décisions politiques mentionnées ci-dessus.

Quels sont les scenarii les plus probables en fonction du choix exprimé par la prochaine AG ?

Si le projet présenté par le Président Syndic et Dalkia passe, les choses se dérouleront peu ou prou comme indiqué : nous aurons une bonne connaissance de nos coûts à venir et supporterons les quelques inconvénients de cette solution (travaux, camions, quelques émissions, ...).

Si ce projet ne passe pas, ce qui me semble peu probable au moment où je rédige ces lignes, la résidence continuera la cogénération jusqu'à fin Mars. En Mai, nous aurons les présidentielles puis les législatives et nous sentirons mieux la direction des décisions politiques françaises pour les prochaines années, ainsi que les retombées énergétiques des choix anti-nucléaires de nos amis européens et les stratégies de production pour EdF. Il y a bien une chance sur deux que la nouvelle donne relance les projets de cogénération au coeur des zones de consommation, parce que c'est une solution souple et qui est susceptible de faire échec aux très probables brown-outs et black-outs qui nous attendent dans les années à venir.

Seulement, dans cette hypothèse, nous serions probablement obligés de remplacer nos équipements existants par une turbine, plus chère mais aussi plus efficace et donc plus rentable. Et, ici encore, nous pourrions bien avoir intérêt à nous fondre dans un réseau collectif de chauffage pour optimiser l'économie de nos investissements.

Dans l'autre hypothèse, on peut estimer que Dalkia revienne à la charge après une période d'observation.

Ainsi, lors de la précédente AG, je m'étais abstenu parce que j'estimais que le projet proposé ne valait ni qu'on se batte pour lui ni qu'on se batte contre. Lors de la prochaine AG, j'envisage de voter pour toutes les résolutions, ce qui est une autre façon de respecter la volonté du plus grand nombre et de permettre aux projets adoptés d'être concrétisés.

D'ici là, je ne puis trop vous encourager à participer à chacune des 3 réunions prévues sur le sujet au Club House, les 17, 22 et 29 Novembre au soir (confirmation à venir), et à y débattre sans complaisance quelles que soient vos questions ou vos opinions.

Bon choix Madame, bon choix Monsieur.

13 Mars 2012

Préparation de la prochaine Assemblée Générale ordinaire, celle qui verra un changement radical de gestion avec le départ annoncé de BSN comme conseiller syndical et président syndic. Le moment de faire un bilan et d'envisager l'avenir.

Tout comme son prédécesseur, BSN est un bon président syndic. Mais il est également un patron qui n'aura jamais partagé son pouvoir et refusé tout réel contrôle de sa gestion. Il s'est, lui aussi, comporté en bâtisseur avec un certain goût pour les projets d'envergure.

Son successeur présumé sera certainement une personnalité différente, probablement moins volontariste et moins autoritaire, donc avec aussi probablement moins d'ambition pour cette résidence.

Si je devais faire des suggestions concernant la gestion de cette résidence :
1. Le Parc Montaigne a une valeur d'environ 250 millions d'Euros et mérite une dose de professionnalisme. Je suis partisan de l'embauche d'un directeur salarié qui développe sa légitimité (compétence administrative, technique et juridique) et son autorité, un peu comme le faisait Mr Di Malta autrefois.
2. De ce fait, ce directeur salarié partagera le pouvoir exécutif avec le président syndic qui en aura également le contrôle.
3. Il semble important de renforcer le pouvoir de contrôle du conseil syndical, notamment en faisant intervenir plus de membres à tous les niveaux des projets : exposé de la situation, diagnostic, recherche de solutions, évaluations, optimisation, mise en œuvre, évaluation et améliorations. Le principe de cette suggestion est également de mieux partager l'information.
4. Il y avait un conseiller syndical qui actait comme DRH auprès du personnel salarié de la résidence. Je suis favorable au rétablissement de cette fonction, séparée du président syndic.
5. Je suggère une part de rémunération variable, faible au départ puis progressive avec le temps, pour mieux motiver le personnel à la réalisation de tâches régulières et/ou exceptionnelles. Mon expérience de telles incentives est qu'elles facilitent grandement le travail des gestionnaires et permettent d'obtenir une bien meilleure productivité.
6. Cette résidence a besoin de plus de convivialité. Même si ce n'est pas le strict rôle du syndic, l'encouragement de toutes les initiatives dans ce sens permettra d'augmenter le respect mutuel entre les résidents et d'éviter les accidents comme celui que nous connaissons aujourd'hui avec la contestation de la chaufferie collective multi-carburants.
7.Dans la même lignée, je suis favorable à la consultation régulière des propriétaires et résidents, consultations générales, mais aussi ciblées. On aurait peut-être pu faire l'économie de deux importants et coûteux litiges si on avait mieux écouté les personnes les plus directement concernées par la construction d'une usine sous les fenêtres du 1 Ampère.

Et non, Président, je ne suis pas candidat à ta succession !
 

 

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parcmontaigne.com  :  le portail local des propriétaires et résidents du Parc Montaigne, à Fontenay le Fleury (Yvelines),  de leurs amis, commerçants et prestataires de services.  Adresser un mail au SCR Parc Montaigne.
Auteur : Patrick Bord. Copyright Patrick Bord 1999-2010.